Uvažujete o koupi bytu na pronájem?

Uvažujete o koupi bytu na pronájem? Jak zjistit, zda se vaše investice vyplatí? Máte již vyhlédnutý vhodný byt a váháte, zda ho koupit? Dnes vám přinášíme 7 tipů, jak na to.

1. Odhadněte čistý měsíční nájem

Od majitele bytu zjistěte, kolik byste museli platit za služby spojené s užíváním bytu. Dále odhadněte, za kolik byste mohli byt pronajímat. Buďte realističtí, raději nabídněte byt za mírně nižší nájemné než aby byl 4 měsíce neobsazený.

2. Počítejte s 10 měsíčními nájmy

Počítejte s tím, že byt nemusí být obsazen celý rok. Také budete muset časem do bytu něco investovat - opravit kuchyňskou linku, vymalovat byt, vyměnit baterie, umyvadlo apod. 10 nájmů tak tvoří určitý bezpečnostní polštář.

3. Odhadněte investiční výdaje

Největším výdajem je samozřejmě kupní cena nemovitosti. Nezapomeňte ale na další výdaje, jako např. poplatky nebo výdaje spojené s uvedením bytu do pronajímatelného stavu (výměna kuchyňské linky, podlahová krytina, vymalování bytu nebo nábytek).

4. Použijte jednoduchý vzorec: 10 x čistý nájem / investiční výdaje

Uvažuji např. o koupi staršího bytu za 700 tis. Kč, dalších 300 tisíc Kč bych ale musel dát na úpravu bytu před tím, než bych ho mohl nabídnout k pronájmu. V okolí se podobné byty pronajímají za 8 000 Kč měsíčně, zálohy na služby jsou 3 000 Kč. Čistý nájem je 5 000 měsíčně, 10 nájmů je 50 000. Celkové investiční výdaje spojené s bytem jsou 700 000 + 300 000 = 1 mil. Kč. Kdybych byt koupil, výnos investice by byl 50 tis. / 1 mil. = 5 % p.a.

5. Výnos hodnoťte odděleně od způsobu financování

Možná vás napadlo, proč nepočítáme s hypotéční splátkou nebo úvěrem ze stavebního spoření. To by byla chyba. Investice musí být výhodná bez ohledu na způsob jejího financování. Byt mi musí na nájemném vydělat dost bez ohledu na to, zda použiji své vlastní nebo cizí peníze. Nebo mi chcete tvrdit, že kdybyste koupili byt za 1 mil. z vlastních peněz, pak vám stačí inkasovat 3100 Kč měsíčně, když zálohy na služby jsou 3000 Kč? To raději ten milión dejte na termínovaný vklad, tam vám přinese 10 tisíc ročně bez rizika.

6. Nepočítejte s růstem ceny bytu

Stejně tak nepočítejte s faktory, které nemůžete dnes ovlivnit. Tím je například budoucí cena bytu. To, že ceny bytů rostou, si dovedeme představit. To, že umí i klesat, jsme už také poznali. Ale nemáme křišťálovou kouli, abychom odhadli, zda cena právě našeho bytu poroste nebo ne.

7. Nepočítejte s růstem čistého nájemného

Podobnou neznámou je budoucí tržní nájemné. Můžeme ale předpokládat, že budeme moci růst nákladů na služby (teplo, voda, fond oprav) promítnout do nájemného. Čisté nájemné by tak zůstalo ve stejné výši.

Nezapomeňte: o výhodnosti investice do nemovitosti se rozhoduje v okamžiku koupě, ne v době jejího prodeje! Koupě bytu musí být výhodná již nyní, ne až po několika letech! zdroj: www.kfp.cz